Retailmarkt-Analyse: Luxuslagen sind heiß begehrt

Obwohl das Jahr 2013 gesamtwirtschaftlich betrachtet zu den eher schwächeren gehörte, blieb die Nachfrage nach Top-Flächen weiterhin sehr hoch. Das ergibt der Retailmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate Anfang März veröffentlichen wird. Für die hohe Nachfrage gebe es zwei wesentliche Gründe: „Zum einen das sehr begrenzte Angebot, nicht zuletzt aufgrund der geringen Fluktuation, da Bestandsmieter auch bei Optierung der Mietflächen mit Neuverhandlung alles daran setzen, in den Flächen zu bleiben. Zum anderen gilt es für viele Händler, sich rechtzeitig zu positionieren, um am für die nächsten Jahre prognostizierten Konjunkturaufschwung der größten europäischen Volkswirtschaft teilhaben zu können“, meint Christoph Scharf, Geschäftsführer Retail Services von BNP Paribas Real Estate.

Zu den prominenten Neuansiedlungen gehörten 2013 beispielsweise Forever 21 in Berlin und München oder Uniqlo, die 2014 einen Shop in Berlin eröffnen werden. Im Fokus der Nachfrager stehen vor allem die Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart), aber auch Mittelstädte mit guten Einzelhandelsumsätzen und hochwertigen innerstädtischen Lagen sind nach wie vor begehrte Expansionsziele. „Gleiches gilt für einige ausgewählte kleinere Standorte, die unter Retail-Gesichtspunkten trotz ihrer Größe interessant sind. Schwerpunktmäßig ist dies vor allem in Süddeutschland zu beobachten. Da hier oftmals private Eigentümer und langjährige, in der Regel sehr zufriedene Mieter das Marktgeschehen bestimmen, ist die Flächenfluktuation oft außergewöhnlich gering. Hier neue Shops besetzen zu können, steht deshalb für viele Retailer auf ihrer Akquisitionsliste relativ weit oben“, sagt Scharf.

Besonders gesucht sind weiterhin Luxuslagen. Dies äußert sich unter anderem auch darin, dass entsprechende Labels jede Gelegenheit nutzen, ihre Lage in Städten, in denen sie bereits ansässig sind, zu verbessern. Als Beispiel steht der Flächentausch von Prada mit Escada in Hamburg, womit Prada den für sich etwas weniger geeigneten Standort Hohe Bleichen aufgibt und sich die Top-Lage Neuer Wall sichert. Auch Burberry ging diesen Weg und hat sich innerhalb der Hamburger Luxuslage noch besser positioniert. Darüber hinaus waren aber auch Neueröffnungen in diesem Marktsegment zu beobachten, wozu unter anderem Stone Island gehörte, die auf der Münchener Maximilianstraße angemietet haben oder auch Moncler, die jetzt unter anderem am Hamburger Neuen Wall vertreten sind.

Zu beobachten sei auch, dass Shop-Flächen als Marketing-Tool und Markeninszenierung für viele Labels immer wichtiger werden. Als Konsequenz ist ein immer aufwendigerer Ladenausbau mit hochwertiger Flächengestaltung festzustellen. Dadurch steigen die Investitionen bei Neuanmietungen in vielen Fällen tendenziell weiter an.

Differenzierte Mietentwicklung

Die Spitzenmieten in den deutschen Großstädten, die sich seit vielen Jahren im Aufwind befinden, haben sich 2013 unterschiedlich entwickelt. An den besonders begehrten Top-Standorten konnten Anstiege verzeichnet werden, wogegen in anderen Städten eher eine Stabilisierung und in wenigen Ausnahmen auch ein leichter Rückgang zu beobachten war. Von den 64 regelmäßig analysierten Städten waren die Höchstmieten in 31 unverändert, in 28 gestiegen und in 5 leicht gesunken. Ausschlaggebend für das gebremste Wachstum seien sicherlich auch die im Zuge der gesamtwirtschaftlich moderaten Entwicklung nur leicht gestiegenen Einzelhandelsumsätze. Dies führt dazu, dass nicht alle Retailer mit den erzielten Umsätzen vollumfänglich zufrieden sind und diese den Mietpreissteigerungen nicht mehr ganz folgen. In den Big-Seven-Städten belief sich der durchschnittliche Mietpreisanstieg auf 3 %. Vor allem Berlin (+9 %) und Düsseldorf (+8 %) konnten stärkere Zuwächse verbuchen.

In der längerfristigen Betrachtung wichtiger ist allerdings, dass sich die Spitzenmieten in den absoluten Top-Lagen der deutschen Städte auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten fast nie deutlich rückläufig, sondern eher seitwärts entwickeln. Zieht die Konjunktur wieder an, sind auch wieder relativ zügig Mietpreissteigerungen zu erwarten. Diese gerade auch im internationalen Vergleich ungewöhnlichen und stabilen Marktmechanismen sorgen bei Vermietern und Eigentümern für eine ausgeprägte Planungs- und Ertragssicherheit.