City Outlet Center: Konzept nur begrenzt multiplizierbar

In wenigen Tagen wird mit dem Fashion Outlet Montabaur das zwölfte Outlet Center Deutschlands und das 160. Center in Europa eröffnen die Tore öffnen. Über zehn Jahre hat das Planungsverfahren für dieses direkt an der Autobahn A3 gelegene Schnäppchendorf gedauert. Es wird zwar die einzige Neueröffnung in diesem Jahr bleiben; an 14 weiteren Standorten laufen derzeit aber noch entsprechende Planungen. Aus diesem Anlass hat die Wiesbadener Wirtschafts-, Standort- und Strategieberatung Ecostra eine Sonderauswertung seiner Marktdaten zum Stand und zur Entwicklung der Outlet Center in Europa veröffentlicht. 

Fashion Outlets: Deutschland hat noch Potenzial

Nach den Ecostra-Recherchen gibt sind demnach in den Ländern Europas derzeit 159 in Betrieb befindliche Outlet Center mit einer gesamten Verkaufsfläche (VK) von knapp 2,6 Mio. Quadratmetern. Zu den Ländern mit der höchsten Outlet-Dichte zählen die Schweiz (ca. 10,1 m² VK pro 1.000 Einwohner), das Vereinigte Königreich (ca. 8,6 m²) und Österreich (ca. 8,4 m²).

Als größter und kaufkraftstärkster Markt zeigt Deutschland mit aktuell elf Outlet Centern und einer gesamten Outlet-Fläche von knapp 172.000 Quadratmetern, was ca. 2,1 Quadratmetern VK pro 1.000 Einwohner entspricht, noch deutliche Ausbaupotenziale, so Ecostra. Allerdings gehen die Forscher davon aus, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre auch der Outlet-Markt in Deutschland gesättigt sein wird.

City Outlets auf dem Immobilienmarkt nur schwer handelbar

Ecostra hat in seiner Auswertung auch einen neuen Trend genauer unter die Lupe genommen: die City Outlet Center. Mit der im August 2014 erfolgten Eröffnung eines City Outlet Centers in Bad Münstereifel wurde erstmals in Europa ein professionell organisiertes und konzipiertes Fabrikverkaufskonzept realisiert, das bestehende Ladenflächen in den Geschäftslagen einer historischen Innenstadt nutzt.

Ein solches Outlet-Konzept wurde laut Ecostra zumindest von international tätigen, erfahrenen FOC-Entwicklern bislang noch nirgends realisiert. Und das werde wohl auch zukünftig so bleiben. "Das ist eine Tatsache, obwohl in den Innenstadtlagen eine vergleichsweise unproblematische Genehmigungssituation für solche Vorhaben lockt, während die FOC-Projekte auf der Grünen Wiese ein meist langwieriges und teures Verfahren durchlaufen müssen", so Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des Forschungsinstituts, das sich mit der Analyse der Entwicklungen auf den europäischen Einzelhandelsmärkten beschäftigt.

Dass Große, international erfahrene FOC-Betreiber bisher wenig Interesse an City Outlet-Konzepten zeigen, hängt laut dem Ecostra-Geschäftsführer vor allem mit der geringen Kapitalmarktfähigkeit eines solchen Konzepts zusammen. So zeigten sich bislang Hypothekenbanken bei der Finanzierung äußerst zurückhaltend. Außerdem sei es mehr als fraglich, ob City Outlet Center überhaupt ein auf dem Immobilienmarkt handelbares Produkt darstellen. "Für Immobilienfonds dürfte ein Investment in ein solches Handelskonzept jedenfalls kein Thema sein", so Will. Somit kämen hier nur lokale oder regionale Investoren in Frage, die solche Vorhaben überwiegend mit Eigenkapital finanzieren und die Objekte langfristig halten.

Steigendes Interesse der Markenhersteller

Auch auf der Mieterseite wurde diesem Konzept bislang meist mit Zurückhaltung begegnet, schreibt Ecostra. So sei die Vermietung der Outlet Stores in Bad Münstereifel mit nicht geringen Schwierigkeiten behaftet gewesen und habe von Seiten der dort engagierten Investoren z.T. erhebliche Konzessionen bei der Mietvertragsgestaltung erfordert.

Der bisherige Erfolg des City Outlet Bad Münstereifel habe nun aber dazu geführt, daß die Vorbehalte der Markenhersteller bei der Anmietung merklich abgenommen hätten. Es gebe eine erkennbare Nachfrage von weiteren Mietern nach Ladenflächen, so daß in dem Eifel-tädtchen derzeit versucht werde, durch den Ankauf weiterer Geschäftseinheiten das Flächenangebot auszubauen.

City-Outlet-Center: eine Nische in der Nische

Laut Ecostra gibt es inzwischen einige Gemeinden, die sich ebenfalls für ein City Outlet-Konzept interessieren. Der Ecostra-Geschäftsführer bremst aber die Euphorie: "Auch ein solches City Outlet-Konzept erfordert bestimmte Standortfaktoren, entsprechende Potenziale im Einzugsgebiet und braucht eine gewisse kritische Masse an Outlet Stores. Es ist unwahrscheinlich, daß innerhalb ein und derselben Region mehr als ein solches Konzept wirtschaftlich tragfähig betrieben werden kann. Dabei hat derjenige, der zuerst kommt, immer Vorteile." Der Handelsforscher ergänzt: "Aufgrund der immobilienwirtschaftlichen Gegebenheiten sowie den Kapitalmarktbedingungen dürfte das City Outlet-Konzept insgesamt nur sehr begrenzt multiplizierbar und somit nur an einzelnen, ausgewählten Standorten umsetzbar sein."