Einzelhandel: Zu viel Verkaufsfläche in Städten?

Haben deutsche Städte zu viel Verkaufsfläche? Zensusbereinigt, das heißt unter Berücksichtigung der 2011 nach unten korrigierten Einwohnerzahl von Deutschland, beträgt die Verkaufsfläche pro Einwohner 1,53 Quadratmeter (Stand 2013). Doch die Verkaufsfläche ist bundesweit ungleich verteilt. Das zeigt eine Untersuchung der BBE Handelsberatung, die dafür 23 Städte mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern, 13 Städte mit 60.000 bis 99.999 Einwohnern und elf Städte mit 40.000 bis 59.999 Einwohnern auf ihre Einzelhandelsausstattung untersucht hat.

Im Ergebnis zeigt sich, dass die untersuchten Städte mit Einwohnern zwischen 100.000 und 500.000 über eine Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner von 1,8 Quadratmetern (Bremerhaven) bis 3,4 Quadratmetern (Trier) verfügen. Im Schnitt bedeutet dies 2,5 Quadratmeter Verkaufsfläche pro Einwohner. In Städten mit 60.000 bis 99.999 Einwohnern liegt die Verkaufsflächenausstattung zwischen 2,2 Quadratmetern (Bayreuth) und 3,5 Quadratmetern (Aschaffenburg) sowie in Städten von 40.000 bis 59.999 Einwohnern zwischen 3,1 Quadratmetern (Wetzlar) und 5,1 Quadratmetern (Passau). Im Schnitt beträgt die Verkaufsflächenausstattung in diesen Städten 3,0 beziehungsweise 3,9 Quadratmeter pro Einwohner.

Um zu prüfen, ob bei einzelnen Städten ein Overstoring vorliegt, also eine  Überversorgung an Verkaufsfläche, muss im zweiten Schritt die Versorgungsbedeutung der jeweiligen Stadt, das heißt ihr Einzugsgebiet berücksichtigt werden, so BBE. Dazu werde die Einwohnerzahl anhand des Indexwerts der Einzelhandelszentralität gewichtet.

Wie stark sich die Gewichtung auf den Wert der Verkaufsflächenausstattung auswirken kann, zeigt das Beispiel der Stadt Trier, die über eine Einzelhandelszentralität von 191,9 verfügt. Während die Verkaufsfläche pro Einwohner 3,4 Quadratmeter beträgt, beläuft sie sich zentralitätsgewichtet auf lediglich 1,8 Quadratmeter pro Einwohner. Damit liegt Trier nur knapp über dem Durchschnitt von 1,7 Quadratmetern Verkaufsfläche pro Einwohner, die zentralitätsgewichtet für diese Städtegröße ermittelt wurde.

Bei den anderen Größenklassen wurden ähnliche Werte ermittelt. Die untersuchten Städte mit Einwohnern zwischen 60.000 und 99.999 haben im Schnitt 1,8 Quadratmeter Verkaufsfläche pro Einwohner, die Städte mit 40.000 bis 59.999 Einwohnern 1,9 Quadratmeter pro Einwohner.

Fazit von BBE: Grundsätzlich lässt sich die Frage, ob in vielen Städten Deutschlands bereits eine Überversorgung an Verkaufsfläche vorliegt, nicht eindeutig beantworten. Die Analyse zeigt jedoch, dass gerade die Großstädte, die bezogen auf ihre Einwohnerzahl die höchsten Verkaufsflächenaustattungen aufweisen (Trier, Würzburg und Regensburg), bei der gebotenen Berücksichtigung ihrer Einzelhandelszentralität statistisch völlig unauffällig sind, d.h. kein Overstoring zeigen. Dies gilt auch für einen Teil der größeren Mittelstädte (Kempten, Fulda, Gießen), die – am Beispiel von Fulda deutlich zu sehen – mit den Einzelhandelsansiedlungen der letzten Jahre einen Aufholprozess und kein Overstoring betrieben haben.